趋势动力企稳，周期动力回升，楼市复苏有望

在中国，政策归根结底还是管用的，这个没有必要否定。不过，我这次的结论，主要不是拿政策说事，而是根据房地产和楼市的“周期”和“趋势”这两个动能说事，说白了，就是拿事物的客观规律说事。

自2021年“三头红线”高压之后，中国房地产已经有长达两年的低迷态势，尽管当年第4季度政策面再吹暖风，重提“支柱产业”地位，其后不断推出一系列重磅扶持政策，然而房地产和楼市似乎不太买账，业界持续在困境中挣扎、徘徊，复苏之路似乎有看不到尽头的感觉。

问题到底出在哪里？其实，说起来也很简单，影响房地产走势的因素固然有很多，但大的动力无非是两个，一个是趋势，一个是周期。过去三十年来，由于内生性的趋势没有大的改变，基本上是周期在发挥主导作用，因此，在房地产大趋势维持稳定的背景下，只要有政策投放或市场供需两方面出现一定调整或改变，楼市就会迅速发生周期性反转。

这一次的楼市低迷为什么持续这么长时间，到目前仍然没有大的反转？主要是趋势性因素在持续发力，或者说，两年以来，是房地产的趋势性动力表现太强大了，以至于楼市里面周期性反转动力遭遇强力压制，无法按照以往三十年来的习惯性流程和速度表现出来，导致楼市复苏迟迟未能显现。

“周期”是什么？就是复苏、上升、过热、下滑、低潮，再次复苏，如此循环而已。任何经济领域都有周期性现象，只是各个领域、各个时期的表现有所不同而已。在以往房地产的“亢奋”时期，有一种观点认为，房价永远会涨，这显然违反了经济周期规律，是不可能的，这已经在近两年来房地产的持续低迷和房价的下跌中得到证明。

但房地产两年来的持续严重低迷困局，又让一些人认为，房地产不正常地发展了二三十年，泡沫化已经很严重，再也不要指望房地产和楼市能够再次复苏起来，房地产该退出历史舞台了。

显然，这又走向另外一个极端了。房地产作为国民经济的基础性、民生性支柱产业，它的这一轮低迷和困局，自然有它的原因，但是，无论如何，按照发展的周期理论，它一定会在恰当的时间出现再一次的复苏，这是不以人的意志为转移的客观规律。

但是，房地产这一次迟早会到来的复苏，会像以往历次复苏那样的亢奋吗？会再一次出现成交量大幅上扬、房价快速攀升吗？显然不会了。为什么？因为影响房地产发展的另外一大因素——趋势，这种力量在这一次的房地产陷入困局中扮演了主力角色，大大延后了房地产和楼市周期性复苏的时间，也必然对再次复苏的表现产生重大修正性影响。

如果一定要用量化的办法描述一下这一轮房地产和楼市的表现中，趋势和周期的影响各自有多大，我会说，趋势的动力影响占了70%，而周期的动力影响只有30%。而以往若干次的房地产和楼市波动呢？趋势只占20%，周期占了80%。所以，这一次的周期复苏在大趋势的影响和压制下，就显得很难很难。

由此，我们需要认真研究一下“趋势”这个东西了，因为它在这次房地产和楼市下滑和低迷过程中产生的影响太大了。

趋势是一种经济现象或经济活动（比如房地产和楼市）推进过程中，从战略属性、发展脉络和产业规律等方面对经济活动产生潜在影响的深层可变力量。当经济大趋势的内在动力没有发生大的变更或修正时，经济活动的周期会相对规则化和浅表化，只要注入一定的政策因素或供需关系调整因素，发展周期就会随之改变性呈现，过去二三十年来，中国房地产的周期改变之所以波动没有那么大，周期时间也没有那么长，就是因为内生性的产业趋势或行业趋势没有出现。

而这次房地产和楼市的低迷周期之所以如此之长，扭转如此困难，核心原因就在于其发展的大趋势发生了重大改变。

房地产的大趋势究竟发生了哪些重大改变？首先是中国的城市化由高峰模式进入尾声模式了，原来中国的城市化率比较低，所以每年能以一个点的快速增幅推进城市化，城市人口大量增加，房地产当然兴旺。然而，现在中国的城市化率已经逼近70%，基本上进入尾声，这个动力大幅减弱，甚至在不久的未来就会消失，动力上不去了，再指望城市化拉升房地产显然做不到了。与城市化递减相伴生的还有人口负增长、少子化、老龄化等等，这些重要因素都在深刻影响房地产的走势和周期波动。

此外，过去几十年来，中国房地产发展非常快，城镇住房总量已经高达3.5亿套，目前年度土地出让量、项目开工量、竣工量和成交量都在规律性地下降，导致整个房地产行业进入大收缩通道，与之相应，楼市下滑乃至低迷的态势就自然出现了。

更严重的是，这些年来，从地方政府招拍挂卖地到银行放贷，从开发商卖房获利到市场上的投机炒房，这一系列的神操作把一个正常的房地产业固有的金融投资属性扭曲性地激活抬升，活生生地把房地产和楼市绑架到了加杠杆、投机炒作的暴利通道里，酿成了房地产内部大量的高负债、高风险的现象，也加速了房地产和楼市持续性向低迷谷底的下坠。

这些表现就是所谓房地产不可持续的“旧发展模式”，它是被那个大通道里发生作用的趋势性力量所驱使，在那个时间窗里，没有人能够改变，当年不断推出的严厉的调控政策都难以改变。如今，背后的客观大趋势在发力了，这些扭曲性的炒房暴利还能继续吗？不可能了，这种大趋势是完全符合中国房地产未来发展的大方向的。在这个趋势下，需要一套符合未来房地产和楼市正常运行的新发展模式，国家当前全力所做的事以及市场在深刻酝酿的事就是探索房地产新的发展模式。

现在大家关心的是，这两年来对房地产和楼市造成根源性影响的这个大趋势还会继续发力吗？这一轮的周期拐点什么时候能够出现？我的看法是，上述大趋势的动能在两年以来已经大幅释放，市场上的高负债、高杠杆问题已经在相当程度上得到化解或缓解，两年以来被压抑的供需关系也在得到合理纾解，整个大趋势正在转向企稳通道，被延缓的房地产和楼市复苏周期已经开始让市场面有所感觉了。按照规律，它的复苏态势应该在今年下半年得以合理展开，或者说，下半年的中国房地产和楼市会有看得到的回暖态势。

当然，我必须强调，这一轮的复苏或回暖，由于其内生性动力机制已经发生重大改变，大趋势仍在兜底，新发展模式也在积极推进，所以，这次复苏的本质是让房地产和楼市回归正常运行轨道，得以平稳健康发展，刚需和改善型需求得以正常满足，而房地产和楼市不会重复以往复苏过程中那种投机力量快速挤占复苏通道、回暖很快蜕化为炒房热的局面，这种楼市的基础生态已经不复存在，这一点务必请市场各界保持理性认知，千万不可误判形势，重蹈炒房覆辙，若误判操作，其结果必然是“自掘深坑”，输在这一轮新型复苏的起跑线上。

今年下半年中国房地产和楼市适度合理复苏回暖是大概率事件，为什么？因为，国际形势太复杂了，对中国经济的影响太大了，从中国内部看，经济持续低迷的负面影响太大，无论政策面还是市场面，都难以承受如此高昂的发展代价，大家都急需恢复经济元气。无论消费还是投资，无论生活还是生产，这些都是内生性动力，继续低迷前行，谁都受不了。而解决这个大困局的一个极为重要的领域就是房地产，就是楼市，它涉及到的面太大太宽，谁都无法忽略。至少，它可以担纲从基本面上活跃经济的作用，在国民经济诸多领域看，还真的难以找到可以替代的角色。

所以，以新的发展模式引领，让房地产尽快回到平稳健康发展的轨道，对于中国经济的正常运行，对于亿万民众生活的改善，都是一件具有刚性的大事。