今年的王炸价格，是8.2万起步的绿景白石洲！

到了今天，绿景白石洲璟庭正式取证，没想到，折后的起步价又进一步降到了8.2万，且带全屋精装修，还不是普通简装。

按照业内的评估，绿景白石洲璟庭的装修标准，折合约7000元/平，超过了政府的上限标准（6000元/平）。如果折算成毛坯价，仅7.5万左右起步，的确又是惊到了。

8月时我也和外界一样，以为只是少量低楼层的房源8.7+，更多的还是10+，但现在明确的消息是，折后8字头的房源约200套，在所有1257套房源里占比也不算小，如果算上9+的，高性价比的房源占比会更高。这意味着，会有数量不少的3房总价在1100万以内甚至1000万以内。

在白石洲这样的深圳核心区顶级位置和地段，深南大道旁，深超总、科技园、前海后海、留仙洞总部基地和香蜜湖车公庙环绕，尽管项目存在高容积率的缺点，这样的价格一定还是非常有吸引力的，体现了开发商的务实态度。

那么，为什么开发商会这样定价呢？

有人说，这还不简单，因为市场不好啊。我觉得这样的回答过于简单，我想延展性地说一下我的看法，主要有3点。

其一，绿景白石洲璟庭的高容积率和高楼层是明显的缺点，这个大家都知道，开发商也不遮掩，知道部分买家的主要疑虑就是这个问题。所以，在定价方面，尽量把项目偏小面积的房源定价放低，以低价去弥补项目在这个问题上的缺点以降低买家的顾虑，也算对买家很敞亮。

其二，绿景白石洲璟庭是个500万方建筑面积的旧改航母，体量比隔壁华润城还大不少，这第一期的货量也有1200多套，不算少，开发商有动力快速去化回款。这是个整体需要8-10年才能完成的大盘，开发商眼光需要放长远，初期的价格让利才能使得他们有更理想的条件去尽快推进二期三期。

其三，考虑到这次主力户型是110和125的3房2卫，在深圳市区这种面积段的房源，其对应的购买群体还谈不上豪宅客，可以说是中高端改善型中产，对应的是1000-1500万之间的总价。这个群体还是会有价格敏感度，虽然这个预算高于普通刚需，但他们毕竟还不是财务自由的那批人，所以开发商需要大体照顾到他们的经济实力，要有性价比。

比如110平户型如果定价去到1200-1500万，那很多人可能考虑隔壁润府去了。所以在货量不算少的情况下，制定现在这样的合理价格使得它和润府明显倒挂才能快速去化。

另外，据说从白石洲二期项目开始，只有大户型，保守估计*小是150平起步，主流以200平+为主。这些户型的目标群体的经济实力就更强了。在顶级地段，富人对大平层户型的需求也更多，开发商反倒是会更多从他们身上赚取利润，毕竟稀缺性更高。

话说回来，开发商很聪明的策略（不知道是不是故意为之）是，从*开始放风12万左右均价，然后再释放消息说均价10万左右，单价8.7万起，再到现在正式取证的8.2万起，每一次都让大家觉得有惊喜，而不是反过来，一开始就宣传低价，*后出来个意想不到的高价。

总体上，我觉得开发商释放的价格的确有诚意，这是个低成本入住南山核心地段新房的绝佳机会。根据国际成熟市场的经验，后期楼市价格的长期分化是大概率的，在核心地段，有价格低估的好盘，一定要抓住机会。有好的价格+豪华装修+各种开盘的抽奖，届时绿景白石洲开盘现场会很热闹。