半年总结+趋势预判｜深圳政策仍有空间

上半年中国经济呈现恢复性增长态势，但也出现冲高回落。得益于疫情管控的放开，社会经济活动逐步恢复正常，消费、投资迎来快速增长，过去影响经济的需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力缓解。特别是需求端，积压已久的消费迎来爆发，成为拉动经济增长的*大引擎。

但3月之后，复苏态势开始放缓，主要经济指标都明显走弱，投资、消费意愿下降。

一方面是社会对经济复苏、房地产等信心不足。消费的背后是居民收入和信心，上半年就业压力大、收入下滑、房价信心不足，消费信心下降，内需疲软，持币观望成为主流。

另一方面是全球经济放缓，美元持续加息，跨境资本回流，再加上贸易保护主义、地缘政治冲突、债务危机等也加剧了国际经济形势的不确定性，外部需求明显减弱，出口下滑。内外部多重压力导致国内经济增长动能减弱，经济下行压力加大。针对经济形势的变化，政府接连出台稳增长政策。

前五月，政策较为平稳，但6月开始，稳增长迫在眉睫，支持力度明显加大。6月货币政策率先发力，以增加市场流动性，降低实体经济融资成本。

包括下调7天期逆回购利率、SLF利率；下调MLF操作利率10个基点；下调1年期和5年期LPR10个基点；增加支农支小再贷款、再贴现额度2000亿元。

而财政政策方面，上半年力度一般，主要还是延续、优化以往的税费优惠政策。如延续减征残疾人就业保障金、优化实施小规模纳税人减征增值税、小微企业和个体工商户减征所得税。促消费方面，消费券或消费补贴继续盛行，如湖北联合车企推出购车补贴、启动百城联动汽车节、中华美食荟等。

整体来看，上半年经济形势好转，政策力度有所减弱。但诸多信号显示，下半年政策空间有望进一步打开。6月底央行明确将加大逆周期调节力度，加大稳增长力度，下半年降息、降准等仍有可能。财政政策方面，专项债、减税降费、特别国债等将成为重点。

但目前数据显示，市场流动性其实较为充裕，反而实体经济融资需求不足，体现扭转经济形势的关键在于企业、居民信心，提振企业生产信心、居民消费意愿，将是稳增长的重中之重。上半年房地产市场走势与经济形势息息相关，整体呈现反弹后走弱的局面，信心不足成为市场难以扭转的关键。

政策面看，全国房地产政策延续了去年的宽松态势，而且政策向新一线甚至一线城市扩散，稳市场导向明显。其中，公积金政策调整*为频繁，发放购房补贴、适度放宽限购也成为重点，越来越多城市试点一区一策，北京、杭州、成都、郑州、合肥等热点城市都有推行，未来可能会在更多一线、新一线城市中推行。

虽然政策持续宽松，但市场走势不容乐观，居民对经济恢复、房地产上涨预期都明显不足，市场需求逐步减弱，后继乏力。与全国市场走势相同，上半年深圳房地产市场先扬后抑，呈现弱复苏格局，恢复远不及预期。

春节后市场迎来开门红，积压的需求集中释放，成交明显回升。特别是二手市场，月度成交量从去年不足2000升至4000以上，但依然低于荣枯线，市场反弹力度不及预期，远不及其他一线、新一线热点城市。新房虽然供应不足，但存量新房销售明显加快，部分项目减少折扣。

进入二季度，市场快速回落，新房去化持续走低，二手房跌破3000套，即便是参考价政策调整，也未能在市场激起水花，深圳房地产市场再度陷入低迷。

弱复苏行情下，市场分化仍存，节后反弹豪宅先行，刚需表现一般。从新房去化也可以看出，改善产品表现远好于刚需产品，刚需盘遇冷，上半年人才房的大规模推出也是影响因素之一，分流了大量刚需购买力，短期对商品房市场造成了较大的冲击。

据深圳住建局数据显示，上半年第一批共13个人才房项目总计超9500套入市，摇号阶段认购就近6500套，其中两房认购率近九成。

人才房的热销大大挤压了商品房市场需求，进一步加速了市场下行。展望下半年，随着稳增长信号进一步释放，房地产市场需求的释放成为关键，以期扭转经济形势，稳定房地产市场预期。

预计下半年房地产政策将继续向一线、新一线城市推进，深圳房地产政策也有继续放松的空间。

土地市场

土地供应

上半年深圳土地市场成交宗数较去年同期变化不大，居住用地面积供应大减，工业用地仍占据主导。在居住土地方面，受深圳湾超总地块影响，上半年楼面价大幅度上升；在区域分布上，龙岗区凭借12宗地块遥遥领先其它区。

    土地转让面积大幅增加

根据深圳中原研究中心监测，2023年上半年土地市场的成交面积较去年同期增加90.11%，成交金额同比增加8.94%。相较于去年，今年深圳上半年成交土地33宗，与去年同期持平。工业用地成交21宗，占比63.6%，均以底价成交；居住用地成交7宗，位居第二；其他用地成交4宗，商业用地成交1宗。