重磅!东莞725“楼市新政”详细解读来了!

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大家苦苦等待的楼市新政,终于在7月25日凌晨落地。乐居深夜报道?重磅!东莞楼市新政出台!二手房限购+3年限售!


回顾政策要点:



非莞籍首套房(新房/二手)需2年内连续1年以上社保;2套须3年内连续缴纳2年以上社保。

非本市户籍拥有2套及以上住房,禁止购买第3套。

证满3年方可转让。

异地公积金贷款,需要本人或配偶是东莞户籍。



此次调整背后释放了何种信号?后续会对东莞楼市有什么影响?乐居大湾区独家连线大湾区大咖解读! 


专家连线 新政解读(排名不分先后)


东莞合富研究院高级分析师:李兴旺

易居克而瑞深圳区域总经理:陈洪海

易居研究院智库中心研究总监:严跃进

深圳市房地产研究中心高级研究员:李宇嘉

地产经济学家:邓浩志



李兴旺

东莞合富研究院高级分析师


半夜出台的东莞新政是在东莞当前楼市出现了非理性现象,房价上涨过快、深圳出台了房地产收紧政策的大背景下,此新政首次对二手住宅采取限购,是政策的补缺漏,是东莞房地产政策的完善,具体积极及科学的意义。


此次政策重点限制非户籍人口的购房行为,重点保护了刚需,有效地打击了投机行为及过度需求,新政是"房住不炒"的贯彻,避免了过度的资金流入二手房市场,利于稳定东莞二手房价,使之回归健康与理性;加大新房供应,改善供求矛盾,利于稳定房价预期;


整治销售乱象,保护消费者权益,规范市场,具体积极意义;"禁售"由两年变三年,降低过度的购房热情,利于稳定房价预期;新政将可能激发市民入户需求,预计今年东莞户籍人口将会加快增长。总之,这是一次及时有效的"降温剂",使过热的东莞楼市向着更加健康理性的轨道上来,对于东莞楼市的可持续平稳发展具有重大意义。


陈洪海

易居克而瑞深圳区域总经理


东莞725新政,是深圳715新八条的连带反应,这取决于深莞房地产市场一衣带水的关系,但无论是从新政严厉程度,还是新政之后市场预测,两者都不可同日而语。


但有一点,可以明确的是:深圳走严,东莞相对适度严中有松,这是深圳、东莞在下一盘棋。针对深圳客,降温房价,史上最严深八条出台后,东莞725最严新九条也随之而来,这显然是针对深圳客为主的外地客的直面反击,直接目的便是为今年深圳楼市升温传递到东莞引起东莞房价陡涨的直接降温。


后市预测:市场面继续看多,房价企稳,成交量不会大幅波动。新政后,受湾区及深圳市场影响,东莞继续被全面看好。新政后市场成交量会有波动,但不会出现很多人预测的大幅波动。


当然,深圳新政是户籍与社保资格双限,东莞则依然是对非莞户的社保单限,那这就要看东莞的产业基础是否足够吸引人才落户东莞,从而直接打破新政门槛限制。


严跃进

易居研究院智库中心研究总监

实际上这个二手房限购+三年限售,进一步升级的购房政策,某种程度上来讲,说明东莞对当前包括二手房在内的市场过热现象进行积极调控,这个有较好的一个稳定导向,体现了国家对一些房价过高的地方,还是会有些政策收紧,所以我认为东莞这个政策,具有很强的风向标。

后续楼市肯定会有所降温,因为东莞实际上此前也已经有过这种调控,刚刚出台的新政还是进一步体现了当前市场这样一个导向,对整个楼市发展还是有积极作用的,也打击了一些炒房需求。



李宇嘉

深圳市房地产研究中心高级研究员


这个政策在情理之中,因为昨天国务院副总理韩正开了会,提出要夯实城市政府的主体责任,对于重点地区的调控,一定要加紧加快,是这次东莞调控的一个最主要的逻辑依据,因为我们知道深圳调控就是从上到下的,包括前两天的南京调控,也是从上到下的,就是说国家对于这个这几个城市的房地产市场的运行,不是很满意,特别是出现了房价上涨以及外地人炒房的这种很明显的现象。


所以东莞这次调控也是在情理之中,而且跟宁波、南京、深圳的调控是一样的,主要打击外地人炒房,我们看到东莞的政策重点是二手房限购+3年限售,说明整个深圳及外地人投资炒房还是非常厉害的,深圳人到东莞买房特别明显,因为深圳人对东莞来讲,一是外地人,第二东莞的房价相对深圳便宜很多,所以对他们来讲,这种投资的冲劲就特别足,对东莞楼市来讲冲击是很大的。



邓浩志

地产经济学家


东莞限购升级,进一步利好广佛中惠。


 1、 东莞新政让市场意外也不意外。之所以说让市场意外,是因为东莞两三周前才收紧了调控政策,一般情况下,总会等新政执行一段时间之后,看看效果如何后再决定政策是否需要调整。而这次东莞两轮新政间隔不足1个月,实在比较罕见。之所以说也不意外,是因为坊间已经在两三天前传闻东莞计划调控升级,而过去几年的历史看,坊间传闻有一定概率落地,所以市场其实已经有了心理准备。而另一方面,近期中央的再次表态,也让部分前期房价上涨过快的城市,在加码调控政策上有了心理预期。所以昨晚除了东莞、南京也出台了调控新政。


2、 东莞楼市势必大幅降温。调控升级后,东莞房地产政策的严厉度已和一线城市趋同。而一直以来,东莞调控重点都只是落在新房,二手房是长期不限购,这也让不少投资投机资金借到进入了东莞楼市。这次东莞把二手房的大“漏洞”堵了。这将把一大批投资东莞楼市的资金挡在门外。另外其他的新政调控也将压制市场的需求,从而实现从多维度为东莞市场降温的目的。由于东莞房价前期经历了大半年的快速上涨,已经消化了部分上涨预期,再加上昨晚政策大幅收紧。相信东莞楼市将会很快进入量跌价稳的态势。


 3、 深圳东莞收紧后,楼市投资资金一定继续往周边流动。从宏观尺度看,货币超发是全球大背景,所有资产和类资产的价格都面临从新估值的过程,简单理解就是货币购买力减少将导致投资品种价格上涨。虽然中央强调“房住不炒”,但房子的资产属性也是客观存在的。在资金总量大幅增加的基本趋势下,热钱总会流入相对宽松,估值相对较低的领域。


目前深、莞筑起调控的大坝,资金势必流入相对洼地区域,比如广州、惠州、中山等地。以上城市基本可以确定能够获得深、莞的外溢资源,而房价上涨接棒深、莞也是大概率事件。但也可以预见,如果以上城市再次出现房价过快上涨,也会引发各地新一轮的调控升级。



近段时间,全国各地楼市相继出了几个重磅政策,影响了一大批买房人 ......

加强热点楼盘销售管理、规范新建商品住房装修行为、增强存量住房交易信息透明度、维护诚信规范的市场秩序、营造健康良好的社会氛围、强化属地监管责任。重点内容如下:


1、【离婚买房也受限】

夫妻离异的 任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

2、【楼盘30%房子优先卖给南京户口无房家庭】

优先保障本市户籍无房家庭的刚性购房需求,商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。

3、【土地拍卖时,就严格限制未来房价】

加大住宅用地供应力度,合理有序安排上市,优先满足刚需,稳定市场预期。严格执行“限房价、竞地价”出让模式,提高土地市场准入条件,建立热点区域住宅用地报名单位资格筛查机制。

4、【对热点楼盘制定针对性销售方案】

对社会关注度高、预计购房人数多的热点楼盘,开发企业制定针对性销售方案,严格按照审核公示方案开盘销售。选房结果在现场公示,确保销售进度与南京网上房地产公示同步。

5、【规范楼盘装修标准】

为促进装修品质提升,落实绿色、节能、环保要求,优化新建商品住房装修管理,完善住宅装修评估机制,保证装饰装修标准与价格相符,推行全装修和升级装修模式,支持多样化住房需求。

 

杭州:放大招!杭州限购政策升级!

 

杭州楼市,在此前曾以 "6 万人摇号 " 壮观事件火遍全国,因此,7 月 2 日,杭州楼市调控升级,发布新政。


人才限售 5 年!不能多盘摇号!3.5 万 /㎡以下 " 无房家庭 " 倾斜比例不低于 50%!

 

一是 " 限售 " 终于出现,高层次人才优先摇号房网签之日起,5 年内不得上市交易。

二是对 " 无房家庭 " 的倾斜力度加大,明确均价 35000 元 / 平方米以下新建商品住房项目对 " 无房家庭 " 的房源保障比例一般不低于 50%。

但 " 无房家庭 " 门槛更高,户籍所在地属于本市非限购范围内的购房家庭,除需符合原有要求外,还需满足 " 自购房之日前一年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社会保险或个人所得税满 12 个月 " 的要求。

三是明确一户购房家庭同时只能参与一个新建商品房项目的购房意向登记。以往 " 全家亲戚朋友总动员摇号 " 的漏洞将被堵上。

三条新政,条条围绕 " 房住不炒 ",支持自住抑制投机炒房。这次,可以看做是限购政策升级版。

 

东莞:最严厉商品房预售制度

 

7月2日,东莞楼市,堪称史上最严厉的商品房预售制度发布!


针对近期东莞部分区域商品住房供需矛盾突出、房价涨幅较大的实际问题,东莞市住房和城乡建设局、东莞市发展和改革局、东莞市市场监督管理局、东莞市不动产登记中心联合发布了《关于进一步加强商品住房预 ( 销 ) 售管理的通知》,切实加快住房有效供应,保持住房价格平稳,促进房地产市场平稳有序发展。

 

《通知》在加快在建商品住房入市销售、加强商品住房销售价格指导方面提出了一些新要求。

据该文件显示,未来东莞市住建局将通过加快在建商品住房入市销售、加强商品住房销售价格指导、加强商品住房项目销售监管三大举措,保障东莞商品房的有效供应,保持住房价格平稳。


具体政策,核心部分概括一下,就是以下几点:

1、一次性预售面积不得低于 30000㎡;(开盘只推几十套,没得玩了)

2、同一幢(栋)住宅均价相差幅度不得超过 20%;(采用高低配完成高价备案,行不通了)

3、申报均价不高于本项目上一期同类型商品住房申报均价的 5%(含);(严格限制涨价)

4、精装修价格原则上不超过 2000 元 /㎡;(想通过虚报装修价格,实现高价备案的方法,行不通了)

5、取得预售证或现售证书后,要在 10 日内一次性公开全部房源;(捂盘惜售,没戏了)

6、商品住房实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名;(想靠炒房来赚钱,没戏了)

 

武汉:发布 " 商转贷 " 细则征求意见

 

6 月 21 日,武汉市公积金管理中心就《武汉个人住房商业贷款转公积金贷款实施细则》向社会公开征求意见。


在武汉,一旦转为商转公,不管是二套还是首套,每月还款压力基本上减少三分之一,整体利息压力减少差不多一半。


可以说,这个政策主要目的就是避免这个受到疫情影响最大城市出现成批量的断供潮,违约潮。

 

上海:人才购房政策 最高补贴 500 万

其实不难判断,待疫情结束,市场回归常态化,楼市趋火,各地也会相应出台调整措施。


总之,从整体楼市情况来看,下半年会继续保持稳定,房价不会大幅度跳涨,加上越来越多的城市开始放大招调控楼市。


对此,你怎么看?来文末留言区和大家一起交流吧。


部分来源:上海楼市情报

 

上海近期政策只有前段时间的青浦区 " 青峰 " 人才购房政策,最高补贴 500 万,加上临港 2035 规划出炉,忙着抢人填补空缺,发展下一个浦东。


即便如此,上海楼市成交状况还是比较火热的,迄今为止,单价最贵项目翠湖五期开盘,认筹人数都已经超过房源的一倍,均价高达 16.5 万 /㎡。

回顾 2020 上半年,上海的豪宅楼盘频频被 " 抢 ",总价高达 1 亿的碧云尊邸认筹 280%,均价 10.76 万每平的中海汇德里认筹率 311%......

 

宁波:市六区“无房家庭”可优先认购1套商品住房

 

7月22日,宁波市住房和城乡建设局、宁波市自然资源和规划局联合发布《关于进一步完善商品住房销售行为切实保障居民自住需求的通知》(以下简称《通知》)。

 

核心内容如下:

1、宁波市六区无住房家庭可优先认购1套商品住房,该套住房取得产证满5年后方可转让

2、房产企业提供不少于50%的可售房源供无房家庭优先认购

3、全面实行商品住房购房意向线上登记,房产企业不得泄露购房人信息

4、房源销售前房产企业应优先组织无房家庭优先认购

5、以虚假资料骗取无房家庭认购资格的6个月内不得在宁波市六区登记购房意向

 

郑州:抽查不少于80%在售房地产开发项目:重点管控捂盘惜售等


郑州市住房保障和房地产管理局网站7月13日发布通知指出,决定在郑州全市开展房地产市场秩序专项检查活动,对开发企业主要检查:捂盘惜售或者变相囤积房源,达到商品房预售条件,不及时办理预售许可证;取得预售许可后不在10日内一次性公开全部房源信息并进行销售的;未取得预售许可证或将不符合商品房销售条件的开发项目对外销售的;一房多卖,损害购房人合法权益的;未按规定使用商品房预售款项,或另设其他账户以其他方式直接收存购房人房款的;限制,拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款等违法违规行为。


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