超高端豪宅!独家揭秘鹏瑞天玥广场最新户型—3梯2户超高层!

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  近日,备受瞩目的鹏瑞天玥广场有了新的动向,第一时间梳理了相关的项目资料,下面带大家去系统了解一下。


  【01.区位概况】

  鹏瑞天玥广场位于东莞的南城街道(东莞共计34个镇街,街道和之前的区是平级行政单元),区位优势明显,可以便捷到达周边各大片区。


  该项目位于南城区+东城区的交界处,距离行政文化中心+商务中心都不算远。


  从下图可以直观看出,鹏瑞天玥广场周边已经有较大规模的楼盘,片区的居住单元开发已经比较成熟。


  该项目周边的交通还是比较便捷的,毗邻主干道;距离轨道交通站点就有些远了,东莞地铁2号线和莞惠城际交接的西平站距离项目约有1.5km。


  当然,项目周边未来还有东莞地铁1号线(在建)+8号线+11号线+12号线,这些会为项目带来较多出行的便利。


  【02.项目周边概况】

  鹏瑞天玥广场的北侧+西侧地块已经开发完毕,比较扎眼的是项目东侧地块,目前是比较密集破旧的工业厂房。


  了项目周边的地块规划,旧厂房区域会被改造成商业+教育为主的片区单元,项目南侧的公园正在改造,同时设置了幼儿园和小学;这样一来,学校基本就在项目业主的家门口了。


  远眺同沙生态公园,发现项目周边的居住环境虽然存在不足,但正在逐步改善(掺杂在已开发楼盘中的旧厂房+农民房地块都是好地块)


  带大家简要回顾一下该项目的拍地状况,开发商以23.6亿元的总价拿下该地块,其中约9.3万㎡的商业面积需要自持,再减去约820㎡的公建配套(无偿交给南城街道办),粗略估算楼面价约2.1万元/㎡。


  鹏瑞是深圳知名的开发商,约20万元/㎡的深圳湾1号早已成了深圳豪宅的标杆,大家都在关注鹏瑞首进东莞的这个高端项目,会不会引领东莞房价创新高。


  补充一下招拍挂的细节,该地块在2018.10首次拍卖是流拍的,在2019.05再次拿出来拍卖。567号就是鹏瑞,在晚上大家都在休息的短短8分钟内,连续29次报价,提前了约1天11个小时直接锁定该地块,可谓志在必得。


  【03.户型产品】

  鹏瑞天玥广场总用地面积90580㎡,总建筑面积约53.1万㎡,其中计容建筑面积约36.2万㎡,容积率为4.0,开发强度算是比较高了。


  该项目由5栋(超)高层住宅楼+2栋(超)高层办公楼+大型商业mall组成,总体来说是集“办公+住宅+商业”为一体的高端综合体。


  咱们来逐一看看该项目的住宅产品,所有住宅的梯户比都是极为罕见的3梯2户(一般2梯2户都已经是顶级产品);当然,由于该项目有不少住宅是超高层(38-40层左右,一般高层住宅的高度会控在100m以内),用3台电梯也是上下楼快速疏散的合理前提。


 多说一句,这里要为鹏瑞的决策点赞,因为开发商必然会把地块的经济指标用尽,这里面会有一个动态平衡;鹏瑞最终选择了超高层+楼间距控制适当+提升建造成本/营造高品质使用感。


  提醒大家,户型A1和A2都是该项目的主力户型,大四房产品+工人房独立进出(粗略估算建筑面积约270㎡,具体以开发商信息为准),但A1和A2不是对称布置。最主要的区别在于卫生间的设置,A1的儿童房朝南+次卫是暗卫,A2是儿童房朝北+次卫可自然采光通风。


  9栋超高层住宅是本项目的楼王单位,户型B1和B2呈对称布置,四开间朝南(包含主卫+次卫朝南),尤其是主卧,确实很奢侈舒适。


  由于涉及到比较少见的超高层住宅,在这里给大家简单科普一个概念:避难层(主要用于消防的紧急疏散)。本项目中,6栋+7栋+8栋+9栋都是超高层住宅,每栋的15层和30层都是避难层。


  鹏瑞也充分利用了这个避难层的空间,顺势推出了复式产品(本项目共计16套),平面布局详见下图,14和29层作为复式一层。


  复式二层增设了主卧+次卧+阳台,但大家要注意,户型C1是客厅2层通高,C2是餐厅2层通高;该复式产品建筑面积粗略估算约370㎡,具体以开发商信息为准。


  顶级豪宅的品质感是体现在多个细节,不妨再透露给大家一个重要细节,就是该项目的住宅层高是3.3m,复式第二层(即避难层)的层高是3.6m。


  这样的后果,相当于每10层少卖1层,0.3m*10=3m,普通住宅的层高多在2.9-3m;为了高品质可以牺牲利润,开发商也是真拼了。


  【04.小结】

  在早期实勘的时候,发现项目现场的“基坑+地下工程”已经全面铺开了,现在估计不少楼栋已经开始出地面了,建设进度还是比较快的。


 也梳理了项目周边的二手楼盘价格(链家网),发现不少楼盘的二手报价普遍在4.5万/㎡左右,少数的卖家已经报到了5万,从这里可以看出周边二手业主对鹏瑞天玥广场的价格信心满满。


  综上,为大家梳理了鹏瑞天玥广场的最新项目信息,让咱们一起期待东莞的这个新晋标杆豪宅项目能够早日落地建成。


  会继续追踪该项目,尤其是备案价等关键信息,敬请期待后续的动态解析!


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